За I полугодие 2010 г. цены на вторичном рынке столичного жилья, по данным аналитического центра «ИРН», в среднем выросли на 10%. Однако потенциала для интенсивного подорожания и скорого возврата к докризисному максимуму сейчас нет. Динамика стоимости на московские квартиры в июне оказалась практически нулевой. Если оценивать прирост цен с середины мая по середину июня, то он составил всего 0,7%, до отметки 4440 долл./кв. м. Изменение показателей стоимости квартир по классам жилья также позволяет говорить о переходе рынка в состояние стабилизации-стагнации. Так, нулевую или отрицательную динамику в июне показало более дешевое типовое жилье (панельные, низкокачественные старые дома). При этом современные монолитно-кирпичные жилые здания и другое жилье с ценой выше среднего пока в плюсе. Такая динамика характерна при переходе рынка к состоянию стабилизации. Изменение стоимости жилья в Москве по районам и округам во многом коррелирует с динамикой цен по типам жилья. Так, в июне в наибольшем плюсе оказались самые престижные и дорогие Центральный и Западный округа. В минусе — Северо-Восточный. Схожая картина и по районам. В объеме предложений, по данным агентства недвижимости «САВВА», по итогам полугодия преобладали двухкомнатные квартиры. На конец июня они составили 37% от всех предлагаемых на продажу квартир. При этом на однокомнатные квартиры пришлось 27%, а на многокомнатные — всего 5%. Что касается среднего времени продажи квартир на вторичном рынке Москвы, то за полугодие оно снизилось всего на 1,1%.

В конце I полугодия на столичном рынке первичного жилья, по данным компании НДВ, к продаже было представлено порядка 14 тыс. квартир (без учета элитных объектов). В июне по сравнению с началом года объем предложений увеличился на 55%, а относительно аналогичного периода прошлого года — более чем в два раза. Количество квартир, впервые выставленных на продажу, с января увеличилось на 46%. Наибольшую долю (49%) в структуре предложений на первичном рынке Москвы занимают квартиры, представленные в ценовом диапазоне от 100 до 150 тыс. руб./кв. м. Почти треть объема продаж приходится на жилье по цене от 150 до 200 тыс. руб./кв. м. Предложения наиболее недорогих квартир, до 100 тыс. руб./кв. м, и с высокой стоимостью, от 200 до 250 тыс. руб./кв. м, занимают доли по 9%. Рост цен на столичные новостройки, начавшийся еще в начале года, продолжился и в июне, составив на конец этого месяца в среднем 146 тыс. руб. или 4680 долл./кв. м. Следует отметить, что с начала года увеличение цен в рублевом эквиваленте происходит более высокими темпами, нежели в долларовом. К концу июня стоимость новостроек в рублях в среднем увеличилась на 35%, в долларах — на 29%. В структуре предложения по типу материала преобладают монолитные дома — 73%. Однако в июне по сравнению с маем доля монолитных домов сократилась на 6,5%. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, наименьшим — традиционно многокомнатные.

 

На рынке столичного жилья премиум-класса рост средних цен за I полугодие 2010 г., по данным компании IntermarkSavills, составил 16%. При этом текущая стоимость элитных квартир уступает докризисному максимуму (июль 2008 г.) более 35% в долларах и около 15% в рублях. На конец I полугодия в первичной продаже находилось около 700 квартир суммарной площадью порядка 130 тыс. кв. м (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»). Наибольший объем предложения сконцентрирован традиционно в центральных районах Москвы. Лидер по этому показателю (36%) — Хамовники, второе место у района Тверской. В объектной структуре предложения наибольшую долю составляют четырехкомнатные квартиры (51%). В связи с последними поправками и изменениями, принятыми к ФЗ № 214 («О долевом участии в строительстве»), часть застройщиков вынуждены приводить схемы реализации своих объектов в соответствие с требованиями закона. Учитывая, что данный процесс займет определенное время, некоторые застройщики приостановили продажи, в связи с чем первичное предложение квартир уменьшилось почти на 35%. По состоянию на конец июня 2010 г. средняя цена 1 кв. м элитного жилья на первичном рынке составила 14 600 долл. Количество заключенных сделок с элитными квартирами, по данным компании IntermarkSavills, в течение I полугодия составило порядка 250, что почти в два раза выше аналогичного показателя 2009 г. Большинство совершенных сделок пришлось на трех- и четырехкомнатные квартиры. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшился спрос на элитные квартиры площадью более 250 кв. м. Большинство сделок с дорогим жильем совершено с квартирами по цене до 2 млн долл. Хотя следует отметить, что сохраняется спрос и на квартиры, цена которых превышает 3 млн долл. (15% сделок).

Если развитие ситуации на московском рынке недвижимости в I полугодии 2010 г. выглядит вполне закономерным, то II полугодие, по мнению специалистов «ИРН», напротив, неопределенно. Причин для этого предостаточно. Во-первых, уже второй месяц подряд сохраняется неопределенность макроэкономического фона: одна коррекция фондовых индексов и цен на нефть сменяет другую. Курс доллара скачет, а курс евро обновляет многогодовые минимумы. Во-вторых, в последнее время происходят существенные перемены в правилах игры на рынках земли и девелопмента. Речь идет о новых законодательных инициативах по вовлечению в оборот неиспользуемых земель и упрощению процесса согласований, а также о борьбе с продажей квартир по серым схемам и многочисленных поправках в ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве». Развитие ситуации на рынке новостроек во многом зависит от того, как и когда данные законодательные инициативы будут реализованы на практике, потому что это может повлиять как на сокращение, так и на рост объема предложения новых квартир. Немалую роль будет играть и выход на рынок новых объектов. В зависимости от развития вышеперечисленных причин во II полугодии на рынке недвижимости может установиться как положительный, так и отрицательный ценовой тренд. Но куда бы ни качнулся маятник из текущей точки, возможный прирост или снижение среднего уровня цен на жилье если и будет иметь место, то вряд ли превысит 1–2% в месяц.

Согласно статистике федерального портала «Мир квартир», анализирующего состояние рынка недвижимости по 150 городам России, в целом можно сказать об относительно стабильных ценовых показателях в течение нескольких последних месяцев. При этом в июне из 27 городов, используемых аналитиками как точки наблюдения, в 13 отмечено увеличение цен, а в 14 — снижение. Рост зафиксирован на рынках городов Сибири и в отдельных городах Центрального федерального округа. Рекордсменом последнего месяца I полугодия стал Хабаровск, показавший 5%-ный рост. Цена 1 кв. м достигла в этом дальневосточном городе 43 тыс. руб. Второе место по росту цен занял Киров — 2,9%, со стоимостью 1 кв. м 34,5 тыс. руб. Подорожали квартиры в Ростове-на-Дону, Новокузнецке, Красноярске, Тюмени, Новосибирске. Лидеры снижения цен — Ярославль (–3,56%) и Сочи (–1,73%). Средняя цена 1 кв. м в этих городах по состоянию на конец июня — 45 и 73,5 тыс. руб. соответственно. Наиболее стабильные рынки, практически не показавшие ценовых изменений в июне, — в Ульяновске, Омске, Смоленске, Казани и Воронеже.

Существенное отличие цен в разных городах, даже находящихся в «одной весовой категории» с точки зрения численности населения, дает довольно большие возможности для маневра. Теоретически, например, продав небольшую квартиру площадью 33 кв. м в Сочи, можно переехать в двухкомнатную квартиру размером от 53 кв. м в Ярославле.